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文章附图

其中关于乡村建设,又有许多新的提法。

1、禁止利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

文件中提出适度放活宅基地和农民房屋的使用权。但同时,严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

事实上,同样的话,国土资源部今年1月就曾提出。

据央广网报道,在1月15日的国土资源会议上,国土资源部部长姜大明强调,严守改革底线。

“城里人到农村买宅基地这个口子不能开,按规划严格实行土地用途管制这个原则不能突破,要严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆等。”

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2、土地要素活化

十九大报告中,乡村振兴被上升至国家战略高度。

实现乡村振兴的重要手段,就是“要素活化”,土地要素活化是核心内容。

申万宏源在报告中指出,要振兴乡村经济,必须实现生产要素向乡村的倾斜。过去乡村生产要素是“单向城市化”的,中国乡村“衰而未亡”;

只有推进土地三权分置改革,实现集体土地经营权流转,可抵押可转让的集体土地才会被盘活,吸引包括公司、合作社和家庭农场等生产经营主体的加入。

这样一来能够带来先进的技术和管理,还有稀缺的资本,从而促进乡村一二三产业发展,带来农民收入增加。

另一方面,目前我国对宅基地赋权是不充分的,国土资源部在1月份提出的“落实宅基地的集体所有权,”意味着今后宅基地也将或拥有同城镇房子一样的权利,比如抵押、贷款等。

适度放活宅基地和农民房屋使用权,意味着如果农民进城后,宅基地空置,是不是宅基地在一定期限内可以租赁,农民取得一定收益。未来土地流转带来的财产性收入也将成为农民收入的重要增量构成。

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据了解,当前农村宅基地有2亿亩左右,其中三分之一闲置。

中信证券预计,预计复垦耕地交易,尤其是宅基地通过地票模式入场交易成为可能。接下来关于宅基地“三权分置”会有更细化的政策出台,促进土地流转。

3、 为农村买房置业划红线

文件同时指出,严格实行土地用途管制,维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权。农民依法自愿有偿转让上述权益,对违背文件精神的无理要求,农民可以说“不”。

据统计自去年11月2日和今年1月30日间,国土资源部共通报17起国土资源违法案件查处结果,以后乱建都可能被罚。

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那农村用地住房用来干嘛?

中央农办主任韩俊说,要使农民的闲置住房成为发展乡村旅游、养老等产业的载体。一号文件明确提出要提升农业发展质量,培育乡村发展新动能,建设一批设施完备、功能多样的休闲观光园区、森林人家、康养基地、乡村民宿、特色小镇。

对利用收储农村闲置建设用地发展农村新产业新业态的,还会给予新增建设用地指标奖励。进一步完善设施农用地政策。

4、小产权房依旧无“转正”机会

值得注意的是,国土部对于土地来源多样化的前提限定为“权属不变、符合规划”,不涉及土地性质的转变,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。

放宽宅基地使用权的前提也是“落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权”。业内人士分析称,在此基础上,试点租赁住房的建设,也就意味着土地只能租用、建设和使用,并不涉及土地的买卖。

而在一号文件里也明确提出“不得违规违法买卖宅基地”。

一号文件与国土部之前的规定虽然利好部分大城市周边宅基地的盘活,但土地属性不改变,后续宅基地上形成的租赁房源属性依然是集体建设用地的范畴。这和当前租赁用地的国有建设用地属性是不同的。

其次,允许租赁住房产品先探索,其他产品类似普通住宅是否跟进还要看后续改革的进度。

至于小产权房“转正”方面,小产权房是在无审批、无监管的非法用地上建成的,定性为违法违章建筑,因此没有转正的可能。

其本身也不是在常规意义上的类似宅基地上建的,更多的是一些农村经营性用地,和宅基地不是一个土地概念。所以小产权房依然会管制,而合规的宅基地将获得优先改革的机会。

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